硬核人居·让生活回归本源
硬核，意味着工业链条中，一丝不差的精密，代表了理念实践中，打破传统的先锋。
中国当下的房地产开发模式，为人们提供了大量的住宅产品，也出现了看重示范区，轻忽大区的趋势，但大区作为城市最重要的单元，才是与人们联系最为密切的生活空间。当我们揭开示范区这件面纱，生活的品质如何，考量着中国当代大区铸造的每一个环节。从开发商的企业价值与生活理念，到地块规划与设计，再到施工管理与物业配套，都会影响人们最终的体验，唯有硬核，生活方能经受时光的考验，才能让人们在数十年如一日的普通中，感受生活的美好。
生活空间是时代的历史书。改革开放后，中国社会形态发生了巨大的改变，大区便是这场变革最好的注脚。从筒子楼到单元楼，再到商品房，其背后不仅是建筑工艺的进步与住房制度的改革，还有中国工业能力的跃升；从平面的横向生活转向立体的纵向生活，同时宣告着在城市之中，家族群落体系的瓦解，代之以新的社会组织形式；在大区的景观之中，不仅寄托了中国的园林梦想，还承载着中国城市公共空间与私人空间的探索。
概念生成与特征
在地产行业，大区的概念肇始于示范区的出现，而其背后是房地产开发模式的结果。1994年，中国大陆汲取香港房地产的经验，建立了预售许可制度，从而加速了开发商的资金周转，提高了资金使用率，为社会提供了大量的住宅产品。为了能在住宅建设期间达到预售效果，房开商开始在售楼处上倾注精力，当售楼处继续延展，便成为了今天常说的示范区。
○中南西安大兴青樾示范区
与示范区相对，便是大区。示范区的重要性毋庸置疑，它承载着项目的精神主旨，展示了大区未来的风格品质，鼓励人们为尚未“出生”的住宅买单，但无论示范区的语言花哨还是朴实，风格隶属西式抑或中式，最终接受考验的，还是大区。而房地产市场的蛮荒与黄金并存的时代已经过去，供给侧改革成为当下定理，中国商品房预售制度纵然不会被取消，也会做出重大改变，硬核大区，将彻底稳固未来地产的核心地位。
如果对大区进行更清晰的定义，可以参考“小区”与“社区” 的百度百科，来厘清它的特征。首先，大区往往出现在城市之中，具有相对独立居住环境的居民住宅。越靠近城市中心，这种独立性与封闭性越强，同时住宅大多也会越高；它以住宅为主体，并配备相关的城市服务设施，包括商业体、学校、医疗所等；大区还包括非建筑物的空间，比如交通流线、景观空间等。
其次，大区承载着社区主要的功能。作为城市的细胞，大区构建了人们组成的生活共同体，既是社会结构的基础单元，也是国家治理的基层触角，既是人们自然形成了生活聚落，也是具有制度意义的城市结构。住户之间的互动、住户与物业的互动、人们与政府的互动、大区与外界的互动，多种交流活动共同衍生出了属于中国当代城市的群体意识、生活形态、价值观念、制度共识……
与示范区相比较，大区最大的差异表现在其运营逻辑，而非建筑物的特征上。在示范区里，人们扮演的角色是消费者，至少是潜在的消费者，而在大区里，人们是主体也是参与者，是拥有者也是使用者。人物角色的不同导致示范区是向外开放的，大区是向内封闭的。但示范区与大区的区隔是暂时性的，在大区交付之后，示范区会成为大区的一部分，事实上，多数示范区将会成为未来的幼儿园、图书馆……市场的变化，价值的归位，会让开发商更加注重项目整体的规划与营造，而这，直接考验了开发商的产品力。
人居尺度| 规划与建筑
社会形态的不同，导致了不同的地块开发逻辑。在中国建国以后，商品房出现之前，基本是中国以工业化驱动城镇化的过程，这个特点再加上企业皆为国有的时代背景，使“单位”成为中国城市的主要结构。当时的住宅是以个体的工作为分配，其规划自然以工作单位为核心，再配置住宅、小卖部等设施。
囿于当时的工业能力与建筑工艺，福利分房主要由筒子楼与单元楼为主。前者年代更早，由多个单间被走廊串联而成，每个单间面积狭小，卫生间、厕所公用，厨房设施也多位于走廊；后者与现在的居民住宅相似，每户拥有私人厨卫空间，与筒子楼相比更显封闭，也能更好地保护家庭隐私。当我们说，现在家庭与家庭之间更为冷漠，不仅仅是拿现在与过去的四合院相比，也是与筒子楼相比。结构相似，但是单元楼与现在的居民住宅的意义不同，前者依旧是单位分配，后者则是纯粹市场化的产物。
○筒子楼
○单元楼
○现代大区
当代中国大区的规划有多个理念背景，一个是以柯布西耶为首的现代主义城市规划，以功能划分城市区域，一个是苏联时期的街坊式住区模式，还有美国建筑师佩里于1929 年提出的居住空间组织方式——邻里单位。
但在筒子楼与单元楼流行的时代，既没有“大区”的概念，也没有具体的规划，最大的考虑在于楼栋的坚固。在今天，大区的规划更加复杂，它首先考验着开发商对一个地块的价值判断，对城市区域发展的把控，才能确定产品类型，但由于预售制度，有一部分风险是由消费者承担。在规划的逻辑上，虽然是以住宅为主体，但是随着大区的封闭性增强，每一个项目都像是一个微型的城市，商业、教育、社区……都成为开发商规划的内容。
社会经济环境与地产行业的快速发展，让人们开始习惯立体城市的生活，丰富了大区的内容，其背后则是社会在原子化再组织的过程。工业化与城市化的并行，代表着每一个个体从家族中脱离出来，重新分配到每个工厂、每个住宅单元之中，改革开放之后，经济的快速发展，第三产业的异军突起，彻底加速这个不可逆的过程，人们的生活变得更高，代表着新的群居方式，当然，二者之间并非直接的因果关系，只是并行而已。而对于开发商来说，规划的逻辑中心变为住户共同的生活方式，但因为社会发展的原因，其具体需求更加多元并复杂。
从苏联风情，到欧洲西式，再到现代风格与中式，外表的变化对于大区的住宅而言并非重点。空间的体验上，不同的风格各有千秋，对大区住宅建设而言，真正的关键在于电梯。电梯才能让高层住宅成为主流，一方面，让城市提高自身的人口承载，尽可能地挖掘地块的价值（特别是城市核心地块），另一方面，驱动着建筑工业能力的整体提高，包括材料的开发与使用，各项工艺的细节完善……
○纽约超高层住宅
人性尺度| 功能户型
1978年，中国城镇居民人均住房面积仅为3.6㎡，2018年，中国城镇居民人均住房面积达39㎡，更宽敞的住宅面积，代表了更自由的生活体验、更宽绰的居住享受、更多元的使用功能，而这一切都被浓缩在户型之中。在今天，户型是每一个消费者购房的重心，是开发商占领市场的法宝，也是开发商与政府之间博弈的关键。如果说地块考验开发商的眼光，那么户型，考验开发商对市场的把握与设计的功力。
但在开始，社会并没有户型的概念。刚从旧社会脱离的中国，城市住宅只是为了睡觉而建，筒子楼代表了大部分人对它的最高要求。1978年，前三门住宅楼落成，它是中国解放后第一个最大单项住宅工程，也是北京首个高层板式住宅楼和高层塔式住宅楼。以今天的眼光看，这是个极为窘迫的住宅，但除卧室外还增加了卫生间，已经表现出户型的雏形。
○前三门住宅楼
通过这个项目，当时的邓小平总理对未来的住宅提出了许多有建设性的建议：降低层高，扩大住宅面积；尽可能安装沐浴设施；设计要摆脱“一间屋子半间炕”，“老少三代同一室”的窘境；降低房屋造价……1999 年，建设部修订的《住宅建设设计规范》提高了房间使用最小面积标准，并明确规定：每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间。从此，基本确定了住宅户型的范式。
基本功能的确定，并没有降低户型设计的难度与发展。从1999年深圳“跃复一体”，到2001年广州星河湾的江景平层大宅、270°景观阳台……户型设计才能为消费者带来生活的想象，为开发商取得市场的青睐。
在已经渐趋成熟的地产行业，户型设计的创新是最难的，但也是最需要创新的。同时，户型没有最好的，只有最合适的，看似一成不变的户型图纸，一个数据的变化，都会带来不同的市场效果。户型的生成，取决于开发商对市场的判断，取决于设计师与建筑设计规范的博弈。但有趣的是，多元化的住宅需求，让狭小的住宅面积并没有被淘汰。2019年，中国城市化率达59.58%，据预测，中国城市化率在2050年将达到71.2%，这将为户型创新提供充足的动力。
人文关怀| 公共空间
建国初期，人们对于景观的认知仅限于绿化，其行列式和周边式的布局与设计源于苏联，事实上，景观也没有独立出来成为一个设计单元。地产行业走向市场化之后，在花园洋房流行的阶段，西式的景观设计大行其道，异域的树植则是宣传时的最佳噱头，而今天，我们对景观设计的思考，一条路径是沿着西方——现代化，探索景观的生态、智能等概念，另一条路径则沿着东方文化的思考脉络，探索本土的地域特色，塑造中国人居梦想的园林，不同的路径，为中国当代景观带来了丰富多样的作品。
○建业·郑州天筑
不论风格的如何变换，设计立足的概念如何不同，景观的地位都是逐渐上升，到今天，景观设计与项目规划、公共配套联系在一起，其负责的领域，在大区之内，在住宅之外。
同样地位不断上升，则是在此次疫情期间饱受考验的物业。1981年，应深圳东湖丽苑业主要求，通过学习香港物业的经验，深圳成立了成立了全国第一家物业管理企业——深圳市物业管理公司，同年在东湖丽苑开展服务，随后，这种商业模式在全国各大城市普及开来。物业的管理，在今天不仅仅是管理卫生、出行，维持水、电、垃圾等运输通道的畅通……随着住户们逐渐成为一个共同的生活体，物业将扮演更多的角色，而生活需求的多元与品质的提升，物业承载的功能也会更多。
一方面，物业管理于物，物业运营的模式与基础的职能，都是在项目规划的阶段便已确定，而住宅产品的建设周期又太长，如何在项目落地后保证适合业主的需要，便成为关键问题；另一方面，物业服务于人，业主的主人公意识无论淡薄或是浓厚，如何与之互动，也考验着物业的经验。
○建业·山水湖城
景观、设施、物业，三者未来的发展都牵涉到城市发展过程中区域封闭性的问题。在中国城市化过程中，有一个趋势是不得不注意的，那就是各个地块的独立性与封闭性不断增强。有无数的原因推动了住宅大区的封闭性，也自有其优点，但也有无数的理由，驱动我们去瓦解这种封闭性。
从大的城市规划方针来看，地块的封闭性是分区设计的结果， 住宅、商业、工厂割据版图，相互之间由公路相连，但实际上也是用公路相互区隔，各版图之间再细化，又成了一个个小的地块，这在住宅区更为明显，也反映出城市规划的逻辑点：以私人的生活空间为核心构造城市区域，配备公共服务设施，而非以公共的城市服务为核心构造城市区域，配备住宅；当视野向下，这种局势也是由中国地产的“谁开发，谁配套”开发模式所决定。中国的城市发展历史悠久，但是缺乏公共空间的规划视野，直到当代，部分道路、公园、公用设施都是在大区的红线之内，由开发商负责，地块开发的规模越大，这个特征越明显。最终这个成本则是分摊到每个业主之上，这必然导致大区是向内排他的，需要用围墙之类的设施，保障业主的利益。
○板块分区规划
住宅大区的封闭性也有现实的强烈需求。治安，往往是社会治理的重点，特别是在中国既要发展，也要稳定的政治要求下。中国快速的城市化发展的背景就是大规模的农村劳动力入城，经济快速发展的背后是高频的人员流动。1990年和1991年公安机关刑事案件立案率迅速上升，基层治安和稳定问题非常突出，导致1991年3月，中共中央、国务院和七届全国人大常委会第十八次会议通过了《关于加强社会治安综合治理的决定》，在基层治安上，原有的“单位”消失，取而代之的是各个住宅区，于是封闭的大区建设成为地方政府的最佳策略，在预防犯罪上也取得卓越成效。
大区的封闭性，则在大区之内，住宅之外，产生了大量模糊的空间。它不是单纯的公共空间，也不是纯粹的私人空间，它是由个别人出资修建，却具有公共使用的属性。公有与私有在这里产生了无法调和的矛盾，一如当年的“单位大院”。封闭的地块也对城市产生了消极效应，越是封闭，城市的活力便越低。交通上，越接近城市中心，原本活力最充足的地方，被分割的地块越多越小，其交通网则越是稀疏断裂，再搭配宽马路，整个街区活力荡然无存；在城市服务设施上，无法做到城市统一规划，部分区域的服务设施严重不足，而部分区域却重复建设，浪费资源。
封闭的大区被打开是必然的。2016年2月6日，国务院印发《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，明确指出要依法制定城市规划，加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接，推进两图合一；原则上不再建设封闭住宅小区；树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念……
○香港步行街
着眼于城市，交通的连贯是必然的。“要想富，先修路”，城市之外，这条路是高速公路，城市之内，步行街更能刺激消费需求；放大到社会，中国经济七十年，从生产型社会转向消费型社会，“单位大院”可以看做是生产型社会的典范，封闭式居民大区是转型的暂时结果，而消费型经济形态下，封闭的大区格局被消解，人们的人居形态必然不同。原有的大区如何被打开主要是政府的问题，但是未来开放式的大区营造，则是开发商的任务。从封闭走向开放，这是两种不同的营造逻辑，直接改变了开发商渐趋成熟的产品生态格局，也让未来产品力如何提升，成为更为复杂、艰难的课题。
人居细节| 施工管理
从80年代到2020年，四十年住宅市场发展，快速的城市化，迫切的住房需求，再加上预售房制度，项目的质量品质可谓是良莠不齐，泥沙俱下。抛开频繁的施工事故，大多数住宅质量并不能让住户满意，直到今天，住宅质量依然是消费者最大的痛点，反映出过去地产行业确实解决了住宅从无到有的问题，但是在质量考试上并不及格。
建设能力，将成为未来开发商手中的王牌。当预售房制度进行改革，住宅市场的需求不再像过去一样迫切，消费者对开发商品牌的信任度就成为购房的关键，而这种信任需要以坚实的施工管理能力作为基础。首先让工地生态改变的，是中国社会老龄化的趋势，这意味着住宅建设的主体将成为机器，行业门槛与基层建设人员素质提高。
开发商需要更加稳定、更加专业的施工团队，提高自身的管理效能，减少层层分包的乱象。如同设计分作住宅、室内、景观等多领域，行业的精细化发展将导致施工团队进一步分化；科技的运用永远是最重要的，也是最难以预料的，从装配式建筑到未来的3D 打印，改变的不仅是产品质量，还有产品周期，至于更多会遭到改变的，只有实践才能知道答案。
人居实践
大概从1995年到1996年，中国开始出现售楼处，经历了海南炒房泡沫的中国地产，不论风雨如何，终究走在一个快速发展的路程。截止2020年，地产行业涌现了许多经典项目，或引领市场之风潮，或开辟社会之价值，其下遴选部分项目，以作讨论。
广州星河湾
2001年，广州星河湾开盘。彼时，人们对美好生活的想象只有西式别墅，中国风尚正值萌芽，广州星河湾以高端的品质，先进的户型设计，整体的规划，塑造了新的生活形态。
广州星河湾位于广州华南板块华南快速干线出口处，属于南村自然生态保护区，北邻珠江三支香水道，东部为植被良好的自然山坡，总占地80多万平方米。通过总体规划的设计理念，建筑与环境形成整体，从而能突出项目的浪漫风格与休闲主题。与环境统一的规划在今天司空见惯，但在当时屈指可数，更关键的是，该项目的开发并非一锤子买卖，长期规划，长期开发的模式在快周转大行其道的地产行业，无疑是值得肯定的。
建筑布局上，从一期自然村落式的排列、半围合式的空间布局、错落式的楼间关系，发展至六期的近百米超宽楼距，户户南北对流，充分体现了自由流动的群体组合的建筑美感，与万千风情热带园林相互衬托，体现出其住宅开发的继承与发展，构成统一而层次分明的大区环境。其景观园林注重与建筑相结合，打破以建筑为界面围合庭院的刻板模式。设计强调连绵不断的绿化系统和流动景观空间，首层设小型私家花园提高私密性，突出空间体验的立体感与韵律感。
住宅均为一梯两户，在内部空间设计上突出功能使用与生活体验。南北对流的多阳台大宅，一为叠加式中空复式，也有一层一户的大宅，其中F型建筑面积达410平方米，均有南北两面景观，其中一线江景单位既观江景又赏园景。其户型全部为大厅大房大厨大厕，首创下沉式客厅内阳台，开阔视野，丰富客厅的层次。户型采用南北向的通透舒适平面，组织良好的穿堂风，使住房在夏天不用空调都觉得凉快舒爽。
SOHO 现代城
SOHO现代城并不适用于大区的定义，严格来讲，因为它没有住宅，只有公寓，SOHO中国的主营业务也是办公住宅运营，而非住宅开发。但它的商业模式与过去的城市开发逻辑相悖，其表达的生活方式却有可能成为未来城市生活的主流，工作、消费、居住为一体的垂直生活城市，也将更适合未来的社会的经济结构。
SOHO现代城是SOHO中国的第一个项目，1998年开始销售，并在2001年正式完工。该项目位于北京中央商务区，中国国际贸易中心的东面，总建筑面积为48 万㎡，拥有48家店铺，283 套办公室，1897套公寓。潘石屹预见在中国经济发达的城市中，中小公司的崛起，居住与工作空间混合的城市需求不断成长，便带来了在日本流行的“小型办公，居家办公”的理念，引起市场的热烈反馈。而这种运营模式前景究竟如何，将取决于我们未来的城市开发模式。
百步亭社区
因为举办万家宴，武汉百步亭社区在今年成为网络热议，但很少人知道，百步亭社区是全国和谐社区建设示范社区、全国文化先进社区，还是获得首届“中国人居环境范例奖”的唯一社区，举办万家宴已有20年的历史。一个大区，其品质究竟如何，还是要看住户长期的生活体验，从这个角度看，百步亭社区的硬核当之无愧。
百步亭社区地处武汉市江岸区，现占地550万㎡，入住18万余人，并且规划将建成占地700万㎡，入住30万人的百步亭新城。其百步亭花园，综合绿化率达到40% 以上，并放弃黄金地段的一个组团，转建为占地4万多平方米的中心绿化广场，其中包括足球场、篮球场、网球场、门球场，一个大型儿童乐园及两条文化长廊。
百步亭社区率先在武汉采用地源热泵蓄冰节能技术，应用在普通商品房中。百步亭集团与太阳能研发厂家共同研发创新太阳能技术，以1立方米水箱产生的热水，与各家各户的水箱产生热交换，节约电能，避免水资源浪费。同时又与中科院武汉水生所共同研发“水生动植物自然净化系统”，收集雨水与中水完成自然净化。
与硬件相比，百步亭社区最重要的是其软件。它是全国第一个不设街道办事处的社区，首创“建设、管理、服务”三位一体的社区建设模式和“党的领导、政府服务、居民自治、市场运作”的社区运行机制，实现了没有大的邻里纠纷、没有越级上访、没有群体性事件等“十个没有”，无居民摘花踩草、无乱扔烟头纸屑等“十无”，影响、推动了中国基层治理体系和治理能力现代化。作为具有中国特色并且在全国具有标杆意义的和谐社区，在2003年，中央宣传部、中央文明办、建设部、文化部四部委联合发文向全国推广百步亭社区经验。
旭辉铂悦犀湖大区
从80年代开始的商品房，从90年代开始起步的大区规划，地产行业在不断冒进中也在不断成熟，特别是在高端住宅形成了一定的范式，旭辉铂悦犀湖大区便是这种范式中的“普通” 经典。
范式之一是优越的自然环境。旭辉铂悦犀湖位于苏州工业园区独墅湖高教区板块，项目基地北望独墅湖，通过滨水绿化带和生态绿岛与湖水相连，是城市中极其珍贵的开敞地带；范式之二是适应城市的产品规划。该项目选择北高南低、高层和别墅搭配的组合，还有温馨的入户大堂、风雨连廊及架空层空间，便利业主生活。高层在北侧沿湖面一字排开，尽可能利用自然的景观视野，围合大区一线，高层落于东北方向，小高层落在沿着万寿街往西南一线，勾勒出优雅的城市天际线。
○旭辉铂悦犀湖大区鸟瞰效果图
范式之三是优秀的建筑设计。旭辉铂悦犀湖定下了一个基调，希望建筑对于环境是一个渐渐消隐的形象，从而减弱高层建筑对环境的压迫，于是高层住宅选择具有现代感的设计，采用玻璃与铝材质，反映湖水，融于天空。别墅采用三层高的尺度，色彩更加温暖，精炼古典样式符号，提供更好的生活体验。
范式之四是因地制宜的户型设计。旭辉铂悦犀湖在高层产品中推出了北厅户型，房型卧室全部朝南、餐客横厅北向面湖，一览独墅湖风景。户型北侧设置8m宽，1.8m进深的大阳台，阳台栏板采用全玻璃设计，185户型和230户型均朝观湖方向设计了9m宽的大横厅和6m宽落地窗，观景视线更加通透、自由，建筑开窗均为飘窗设计，沿湖立面局部设计了转角窗，增加观湖视线。
范式之五是精准的材料控制。建筑材料是地产行业发展的基础，精准的材料控制反映的不仅是营造经验的丰富，还有严格的质量管理。高层单体呈现出与湖水相呼应的冷色调，于是选择蓝麻石材和蓝灰色涂料打底，超白玻璃反射出淡蓝色天空，较浅的具有金属光泽的银灰色和香槟色铝板勾勒出横向水平线条，赋予立面跳跃的元素，三种材质的协调运用，共同达成建筑设计的目标。
“房子是用来住的、不是用来炒的”，习近平总书记的论断，反映的不止是控制房价，也是说明，住宅的定位始终是制造业产品，而非金融业投资品。不论未来城市规划的逻辑如何改变，人们的生活需求如何变化，大区品质的提高，始终要按照制造业的逻辑，创新科技，扎实工艺，紧随市场，不论规模是大是小，打造自己的独到本领。同时，一个大区往往容纳数万人口，使用时间长达数十年，这考验的不仅是开发商的眼光，更是考验建造者的责任与担当，毕竟，唯有初心， 方能硬核。
参考文献丨
[1]《中国封闭小区治理的经验和逻辑》内蒙古大学学报（哲学社会科学版）霍伟桦
[2]《当前中国城市居住小区规划和建设探讨》闫恩杰
[3]《浅谈中国近代城市居住区景观设计的发展》杨明辉
[4]《中国物业管理：改变与发生》张红喜
本资料声明：
1. 部分图片源于网络，因编辑需要，文字和图片无必然联系，仅供读者参考；
2. 本资料制作时间为2020年8月。
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本文节选于《地产线》杂志038期「品质未来 | 硬核大区才是王道」